楼市大变局，房价下跌？-每日观察

2023-04-25 10:50:28 地产观点

毋庸置疑，房地产市场迎来了历史性大变局。

但是楼市的大变局，是不是意味着房价会在短时间出现大跌？

(资料图片仅供参考)

我并不认为如此。虽然我的观点一向很明确，并不看好未来的房价还能上涨，甚至出现一定的幅度的下跌都是正常的。但即便如此，我并不认为房价在短时间就会出现大跌，为什么？

这个里面有很多错综复杂的问题，听我一一分析。

自从定调“房住不炒”之后，过去几年的房地产调控政策基本上是围绕“严控炒作，抑制房价”的目标开展的。加上过去几年疫情叠加的影响，一些房价上涨过快的城市也不怎么涨了，而一些原本就需求支撑不足的城市的房价开始出现了下跌。

但是，我认为房地产政策调控目标都不是让房价在短时间出现大幅度的下跌。毕竟目前国内居民的主要财富仍然集中在房子，一旦房价出现大幅下跌，其可能导致的风险还是很大的。

最主要就是一旦房价短时间出现大幅下跌，居民的财富就会出现大幅缩水。这里面有一个关键点，就是如果房价的下跌之后，房价剩余价值都比起剩余的贷款余额要小，按道理这个时候借款人是要补充抵押物。如果借款人无法补充抵押物，银行可以将房子拍卖。其实这个时候拍卖房子肯定是晚了。不管是卖不出去或是卖的价格远远不足以还债的话，最终的结果就是个人的房子没了，银行的产生了坏账。这样出一两个个例没有问题，如果大面积出现这种情况，后果就不堪设想。

随着去年下半年开始的救市政策的铺开，有一些城市出现了“限跌令”，这也算是对可能出现房价大跌的一种反应。如果有些城市的房价有大幅下跌的风险，估计类似的政策也会出台。防止房价大幅下跌与防止房价过度上涨一样重要。

那么，“限跌令”出来之后，是不是房价就会上涨了？我认为这种可能性也几乎没有，影响房价涨跌是一些系列系统的因素。最简单的分析模式就是供需关系，国内房地产的供需早就整体平衡了，除了个别几个超大城市，大部分城市的供需也已经平衡了。因此，从最基本的供需来看，房价是难以继续上涨。而市场都是有“买涨不买跌”的心理，看到房价有下跌的迹象了，买房者参与的积极性就会减弱。

我之前讲过，解决国内房地产目前存在的问题，最好控制房价不能大涨，也不会大跌。房价的绝对值不要下降，而随着经济的发展和居民收入增长，现在看起来很高的房价到时候不就不高了吗？所以，房价最好是“不涨不跌”，平稳过渡，实现软着陆。

房地产每个阶段的发展目标不一样，未来相当一段时间内，就是要维持房价的平衡，防止房价大跌可能引发的风险。

有人说房姐是楼市的空头，其实不然，房姐只是喜欢理性客观的分析市场。喜欢房姐的人，请关注“地产观点”，并设为“星标”，谢谢！

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